Mehr Steuern sparen
durch höhere Abschreibung
ihrer Immobilien

02.12.2021 Bundesfinanzhof (München): Veröffentlichung des Urteils vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19)

Finanzämter müssen sowohl die technische Restnutzungsdauer als auch die oftmals kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien anerkennen.

• Bedeutung für Eigentümer/innen von vermieteten Immobilien: Höhere steuerliche Einsparmöglichkeiten.
• Hintergrund: Der Gebäudeanteil vermieteter Immobilien darf laut Einkommenssteuergesetz (EstG) § 7 Abs. 4 grundsätzlich über 50 Jahre, d.h. zu 2 Prozent pro Jahr, abgeschrieben werden.

Unter bestimmten Bedingungen ist es möglich, die Abschreibungsdauer zu verkürzen und dadurch den steuerlichen Vorteil zu maximieren. Bisher war es jedoch strittig, wie dies am besten umzusetzen ist. Die Finanzämter haben diese Möglichkeit oft eingeschränkt, indem sie detaillierte Bausubstanzgutachten angefordert haben, die nicht nur teuer, sondern auch schwer zu beschaffen waren.

Das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofes bestätigt: Steuerpflichtige können jede im Einzelfall geeignete Methode verwenden, um die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer eines zur Erzielung von Einkünften genutzten Gebäudes, nachzuweisen.

Um den steuerlichen Vorteil voll auszunutzen, sollten sich Eigentümer/innen und Vermieter/innen unbedingt über die tatsächliche Restnutzungsdauer ihrer Immobilie informieren. Das Finanzamt geht standardmäßig von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus, bzw. von 40 Jahren bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden. Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer muss vom Hauseigentümer erbracht werden, wie Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler erklärt.

Durch die Vorlage eines Gutachtens, das eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 33 Jahren bestätigt, kann die Abschreibung von 2 auf 3 Prozent erhöht werden. Bei einem Gebäudewert von 500.000 EUR würde dies eine jährliche Abschreibungserhöhung von 5.000 EUR bedeuten.

09.07.2022 Finanzgericht: Veröffentlichung des Urteils zum Aktenzeichen 6 K 923/20

• Bedeutung für Eigentümer/innen von vermieteten Immobilien: Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG haben Steuerpflichtige grundsätzlich die Wahl, ob sie den standardisierten AfA-Satz gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG akzeptieren, der für Gebäude ab dem Baujahr 1925 eine Nutzungsdauer von 50 Jahren vorsieht, oder ob sie über ein Gutachten zur Restnutzungsdauer eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer geltend machen. In vielen Fällen können Immobilieneigentümer/innen ihre Immobilie jedoch in einem wesentlich kürzeren Zeitraum abschreiben, was jährlich höhere steuerliche Absetzbeträge und eine gesteigerte Liquidität mit sich bringt.

• Hintergrund: Eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von vermieteten Immobilien kann als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten.

22.03.2022 Urteil des 6. Senat des Finanzgerichts Köln & 27.01.2022 Urteil des Finanzgerichts Münster

• Hintergrund: Der 6. Senat schließt sich dem Urteil des Bundesfinanzhofs (Aktenzeichen IX R 25/19) an. Als oberstes Gericht für Steuersachen hatte der Bundesfinanzhof bereits am 28. Juli 2021 die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert. Ähnlich urteilte bereits am 27. Januar 2022 das Finanzgericht Münster (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E): Für die Verkürzung der Nutzungsdauer ist es demnach nun nicht mehr notwendig, die kostenintensiven, detaillierten Bausubstanzgutachten vorzulegen.
• Empfehlung für Vermieter/innen: Sind Sie Inhaber/in einer älteren Immobilie, so können Sie auf Basis der aktuellen Rechtslage von den signifikanten steuerlichen Vorteilen und einem Liquiditätsgewinn profitieren.

So unterstützen wir Sie: Die Jahn Immobilien 38 GmbH fertigt alle Gutachten auf Basis der aktuellen Rechtslage in Kooperation mit Steuerberatern an. Das Ergebnis: Eine deutlich verbesserte Abschreibungssituation bei unseren Kunden.